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Haftung des Vermieters bei Mangel
Einen im Laufe des Mietverhältnisses auftretenden Mangel der Mietsache hat der Vermieter auch dann auf seine Kosten zu beseitigen, wenn die Mangelursache zwar der Sphäre des Mieters zuzurechnen ist, der Mieter den Mangel aber nicht zu vertreten hat, weil er die Grenzen des vertragsgemäßen Gebrauchs nicht überschritten hat.
Ist der Vermieter mit der Beseitigung eines Mangels der Mietsache in Verzug, kann der Mieter den Mangel selbst beseitigen (lassen) und zu diesem Zweck vom Vermieter einen Vorschuss in Höhe der voraussichtlich erforderlichen Beseitigungskosten verlangen.

BGH, Urteil 28.05.2008, VIII ZR 271/07

 
Öltankreinigung: umlagefähige Betriebskosten
Kosten der Reinigung des Öltanks einer Heizungsanlage sind umlagefähige Betriebskosten.
Betriebskosten, die nicht jährlich, sondern in größeren zeitlichen Abständen wiederkehren, können grundsätzlich in dem Abrechnungszeitraum umgelegt werden, in dem sie entstehen.

BGH, Urteil 11.11.2009, VIII ZR 221/08

 
Schönheitsreparaturen bei Gewerberäumen
Die Übertragung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter in einem Formularmietvertrag ist auch bei Mietverträgen über Gewerberäume unwirksam, wenn der Mieter unabhängig von dem Erhaltungszustand der Räume zur Renovierung nach Ablauf starrer Fristen verpflichtet werden soll.

BGH, Urteil 08.10.2008, XII ZR 84/06

 
Einhaltung der Frist zur Betriebskostenabrechnung
Die Frist zur Abrechnung der Betriebskosten gemäß § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB wird nur dann gewahrt, wenn die Abrechnung dem Mieter innerhalb der Frist zugeht.
Bedient sich der Vermieter zur Beförderung der Abrechnung der Post, wird diese insoweit als Erfüllungsgehilfe des Vermieters tätig; in einem solchen Fall hat der Vermieter ein Verschulden der Post gemäß § 278 Satz 1 BGB auch dann zu vertreten (§ 556 Abs. 3 Satz 3 Halbs. 2 BGB), wenn auf dem Postweg für den Vermieter unerwartete und nicht vorhersehbare Verzögerungen oder Postverluste auftreten.

BGH, Urteil 21.01.2009, VIII ZR 107/08

 
keine nachvertragliche Verpflichtung des Vermieters zur Fortsetzung von Versorgungsleistungen
a) Nach Beendigung des Mietverhältnisses ist der Vermieter gegenüber dem die Mieträume weiter nutzenden Mieter zur Gebrauchsüberlassung und damit auch zur Fortsetzung vertraglich übernommener Versorgungsleistungen grundsätzlich nicht mehr verpflichtet.
b) Auch aus Treu und Glauben folgt eine nachvertragliche Verpflichtung des Vermieters von Gewerberäumen zur Fortsetzung von Versorgungsleistungen jedenfalls dann nicht, wenn der Mieter sich mit Mietzinsen und Nutzungsentschädigung im Zahlungsverzug befindet und dem Vermieter mangels eines Entgelts für seine Leistungen ein stetig wachsender Schaden droht.
c) Die Einstellung oder Unterbrechung der Versorgung mit Heizenergie durch den Vermieter ist keine Besitzstörung.

BGH, Urteil 06.05.2009, XII ZR 137/07

 
Nebenkostenabrechnung: Zusammenfassen von Kosten für Frisch-und Schmutzwasser

Der Vermieter darf die Kosten für Frischwasser und Schmutzwasser bei der Betriebskostenabrechnung jedenfalls dann in einer Summe zusammenfassen und einheitlich abrechnen, wenn die Umlage dieser Kosten einheitlich nach dem durch Zähler erfassten Frischwasserverbrauch vorgenommen wird

BGH, Urteil 15.07.2009, VIII ZR 340/08

 

 
BGH: Rückzahlungsanspruch bei nicht fristgerechter Betriebskostenabrechnung
Vermieter sind nach § 556 Abs. 3 S. 2 BGB verpflichtet, dem Mieter binnen Jahresfrist nach Abechnungszeitraum eine Betriebskostenabrechnung zukommen zu lassen. Versäumt der Vermieter diese Frist, kann er an den Mieter keine Nachforderungen mehr stellen, es sei denn, er hat die Verzögerung der Abrechnung nicht zu vertreten. Leistet ein Mieter in Unkenntnis der Vorschrift auf eine verspätet vorgelegte Abrechnung die geforderte Nachzahlung, kann er diese zurückfordern. Das stellte der Bundesgerichtshof in einer Grundsatzentscheidung zu dieser umstrittenen Rechtsfrage klar. Die Versäumung der Einjahresfrist führe, so die Richter, nicht nur zu einem Zahlungsverweigerungsrecht des Mieters, sondern zum Erlöschen des Zahlungsanspruchs des Vermieters. Urteil des BGH vom 18.01.2006
 
BGH: Kündigung nach ständigem Zahlungsrückstand
Im entschiedenen Fall kam ein Mieter der nach dem bestehenden Mietvertrag die Miete spätestens bis zum dritten Werktag eines jeden Monats zu entrichten hatte, trotz mehrmaliger Mahnungen immer wieder in Zahlungsverzug. In einem Zeitraum von über zwei Jahren zahlte er meist erst Mitte des laufenden Monats, teilweise auch erst im Folgemonat. Nachdem der Vermieter zum wiederholten Male die pünktliche Zahlung der Mieten angemahnt und mit der Kündigung gedroht hatte, kam der Mieter erneut in Zahlungsverzug. Der Vermieter erklärte die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses. Der Mieter berief sich darauf, nach der Abmahnung lediglich ein weiteres Mal in Zahlungsrückstand gekommen zu sein. Nach Auffassung des Bundesgerichtshofes ist eine fristlose Kündigung in einem solchen Fall nicht schon deshalb ausgeschlossen, weil es nach der letzten Abmahnung des Klägers nur zu einer weiteren verspäteten Zahlung des Beklagten gekommen ist. Eine außerordentliche Kündigung aus wichtigem Grund gemäß § 543 Abs. 1 BGB setzt anders als eine außerordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzugs gemäß § 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 3 BGB nicht voraus, dass der Mieter nach der Abmahnung die Miete innerhalb eines Jahres mindestens dreimal verspätet zahlt. Zumindest in Fällen wie diesem, in denen der Abmahnung wiederholte Zahlungsverzögerungen vorausgegangen sind, kann bereits ein einziger weiterer Zahlungsverzug einen wichtigen Grund für die fristlose Kündigung des Mietvertrags darstellen. Die Sache wurde zur weiteren Sachaufklärung an die Vorinstanz zurückverwiesen, die nun zu prüfen hat, ob dem Vermieter möglicherweise eine Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Frist für die hilfsweise ausgesprochene ordentliche Kündigung zumutbar ist. Urteil vom 11.01.2006 -VIII ZR 364/04-
 
AG Köln: «Last-Minute-Fax» mit Nebenkostenabrechnung des Vermieters an Silvester nicht fristwahrend
Eine Betriebskostenabrechnung des Vermieters geht dem Mieter nur dann rechtzeitig im Sinne von § 556 Abs. 3 BGB zu, wenn diese unter normalen Umständen noch vor Fristablauf zur Kenntnis genommen werden kann. Geht ein Telefax mit der Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2003 erst am Silvestertag 2004 nach 19 Uhr beim Anwalt des Mieters ein, ist dieses verspätet. Urteil vom 21.04.2005; Az.: 210 C 31/05
 
Konkludenter Eintritt in Mietvertrag
Zum Zeitpunkt der Anmietung einer Wohnung durch ein Ehepaar befand sich die Ehefrau für mehrere Monate im Ausland, so dass der Mietvertrag von ihr nicht mitunterschrieben wurde. Die Unterschrift wurde auch nicht nachgeholt. Jahre danach trennte sich das Ehepaar. Der Mann zog aus, ohne den Vermieter davon zu informieren. Später stritten der Vermieter und die Frau darüber, ob zwischen ihnen ein wirksames Mietverhältnis bestand. Der Bundesgerichtshof bejahte dies, obwohl die Frau nie ihre Unterschrift unter den Vertrag gesetzt hatte. Ihr Eintritt in den Mietvertrag ergibt sich aus den Umständen. Die Frau hatte während der Mietzeit zahlreiche rechtserhebliche Erklärungen gegenüber der Hausverwaltung abgegeben, den gesamten Schriftverkehr im eigenen Namen geführt, nach der Trennung die Wohnung jahrelang alleine genutzt und auch die Miete selbst bezahlt. Urteil des BGH vom 13.07.2005; VIII ZR 255/04; NJW 2005, 2620
 
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