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Mietminderung wegen lauten Fußballspielens
Ein Mieter kann von seinem Vermieter verlangen, dass dieser die regelmäßige Nutzung einer zwischen zwei Wohnblocks gelegenen Grünfläche durch Kinder und Jugendliche des Stadtviertels durch lautstarkes Fußballspielen unterbindet. Stellt der Vermieter die Lärmbeeinträchtigung nicht ab, kann der Mieter die Miete um fünf Prozent kürzen. Urteil des AG Frankfurt/Main vom 15.04.2005; 33 C 1726/04-13
 
BGH: Mieter trägt Beweislast für Aushändigung einer Kaution an den Erwerber der vermieteten Wohnung
Verlangt der Mieter von dem Erwerber eines vor dem 01.09.2001 veräußerten Grundstücks die Rückgewähr einer an den früheren Vermieter geleisteten Kaution, so trägt er grundsätzlich die Darlegungs- und Beweislast dafür, dass die geleistete Sicherheit dem Erwerber ausgehändigt worden ist. BGH; Urteil vom 28.09.2005; Az.: VIII ZR 372/04
 
BGH: Vermieter muss Mieter nach Ablauf der Kündigungsfrist nicht über Wegfall des Kündigungsgrundes «Eigenbedarf» informieren
Ein Vermieter, der seinem Mieter wegen Eigenbedarfs wirksam gekündigt hat, muss dem Mieter den nach Ablauf der Kündigungsfrist eingetretenen Wegfall des Eigenbedarfs nicht mitteilen. Der Bundesgerichtshof hat eine entsprechende nachträgliche Treuepflicht des Vermieters verneint und damit eine bisher in Rechtsprechung und Literatur umstrittene Rechtsfrage geklärt. Gegenstand des Rechtsstreits war die Schadensersatzklage einer Mieterin, die von dem Beklagten eine Wohnung gemietet hatte. Im November 1999 hatte der Beklagte das Mietverhältnis wegen Eigenbedarfs gekündigt. Zur Begründung hatte er angegeben, er benötige die Wohnung für seine Schwiegermutter. Die Klägerin widersprach der Kündigung. Im anschließenden Räumungsprozess wurde sie in zwei Instanzen zur Räumung der Wohnung verurteilt. In seinem Urteil vom 05.04.2001 gewährte das Landgericht der Mieterin eine Räumungsfrist bis zum 31.07.2001. Am 25.06.2001 starb die Schwiegermutter des jetzigen Beklagten. Ende September 2001 räumte die Klägerin die Wohnung. Nachdem sie einige Zeit später vom Tod der Schwiegermutter des Beklagten Kenntnis erlangt hatte, verlangte sie von ihm Ersatz ihrer Kosten für den Umzug und für die Anmietung von Lagerflächen. Ihre Forderung begründete sie damit, der Beklagte sei verpflichtet gewesen, sie über den Tod seiner Schwiegermutter und den dadurch bedingten Wegfall des Eigenbedarfs vor ihrem Auszug zu informieren. Da er diese Pflicht verletzt habe, sei er ihr zum Schadensersatz verpflichtet. Während das Amtsgericht die Klage abgewiesen hat, hat das Landgericht den Klageanspruch dem Grunde nach für gerechtfertigt erklärt, aber die Revision wegen grundsätzlicher Bedeutung der Sache zugelassen. Das Landgericht hat seine Entscheidung vor allem darauf gestützt, in Fällen der vorliegenden Art sei der Vermieter auf Grund einer nachvertraglichen Treuepflicht gehalten, den Mieter auf den nachträglichen Wegfall des Eigenbedarfsgrundes hinzuweisen, um ihm einen Wohnungswechsel zu ersparen. Diese Verpflichtung ende bei Gewährung einer gerichtlichen Räumungsfrist erst mit dem Auszug des Mieters. Der BGH beurteilte die Angelegenheit anders und stellte auf die Revision des Beklagten das klageabweisende erstinstanzliche Urteil wieder her. Zwar werde eine zunächst wegen Eigenbedarfs wirksam erklärte Kündigung des Vermieters infolge Rechtsmissbrauchs unwirksam, wenn der Eigenbedarf vor Ablauf der Kündigungsfrist entfalle. Anders sei dies aber, wenn der Eigenbedarf nach Ablauf der Kündigungsfrist entfalle. Dann sei die Kündigung wirksam und beende das Mietverhältnis. Damit erlange die Verfügungsbefugnis des Vermieters wieder ihren vollen Umfang. Der Mieter könne sich nach der Beendigung des Mietverhältnisses nicht mehr auf den eigentumsgleichen Rang seines auf dem Mietvertrag beruhenden Rechtes zum Besitz der Wohnung berufen. Den Vermieter treffe damit keine nachvertragliche Treuepflicht, aufgrund derer er verpflichtet wäre, den Mieter vom Wegfall des Eigenbedarfs zu unterrichten, um ihm einen Verbleib in der Wohnung zu ermöglichen. Die Karlsruher Richter wiesen zudem darauf hin, dass die Berücksichtigung eines erst nach dem Ende des Mietverhältnisses eingetretenen Wegfalls des Eigenbedarfs zu einer ungerechtfertigten Besserstellung des vertragsuntreuen gegenüber dem vertragstreuen Mieter führen würde. Der Mieter, der trotz wirksamer Kündigung die Wohnung pflichtwidrig nicht zum Ablauf der Kündigungsfrist an den Vermieter zurückgebe, würde nämlich aus einem Wegfall des Eigenbedarfs nach Beendigung des Mietverhältnisses ein Recht zur Fortsetzung des Mietverhältnisses herleiten können. Dies sei dem vertragstreuen Mieter, der die Wohnung rechtzeitig räume, nicht möglich. Urteil vom 09.11.2005, Az.: VIII ZR 339/04
 
BGH: Bemessungsgrundlage für Mietminderung ist die Bruttomiete
Bemessungsgrundlage der Minderung nach § 536 BGB ist die Bruttomiete, also der Mietzins einschließlich aller Nebenkosten. Dabei ist unerheblich, ob die Nebenkosten als Pauschale oder als Vorauszahlung geschuldet werden. Dies entschied der Bundesgerichtshof in der seit langem umstrittenen und auch durch das Mietrechtsreformgesetz nicht geklärten Frage nach dem Ansatzpunkt für die Mietzinsminderung. Urteil vom 06.04.2005, Az.: XII ZR 225/03, NJW 2005, 1713
 
LG München I: Vermieter ist nicht zum Sperren des Stroms berechtigt trotz fehlender Genehmigung eines Untermietvertrages
Ein Vermieter darf dem gewerblichen Untermieter nicht einfach den Strom abstellen, solange er keinen Räumungstitel gegen ihn hat. Dies gilt auch dann, wenn der mit dem Hauptmieter geschlossene Untermietvertrag nicht vom Vermieter genehmigt worden war. Das Landgericht München I erhielt aus diesem Grunde eine einstweilige Verfügung aufrecht, die dem Vermieter auferlegte, die Stromsperrung rückgängig zu machen. Ein Vermieter hatte dem Betreiber eines Internetcafés in München Ende April 2005 den Strom abgestellt, obwohl Miete und Strom bezahlt worden waren. Die Ladenräume, in denen sich das Internetcafé befindet, waren seit 1993 vermietet. Der Betreiber des Cafés legte dem Gericht einen Untermietvertrag vom November 2004 vor und berief sich auf sein Recht zum Besitz der Räumlichkeiten. Das Absperren des Stroms sei eine unerlaubte Besitzstörung, die den Betrieb des Cafés unmöglich mache. Der Vermieter erklärte, er habe zwar von der Untervermietung gewusst, diese aber bereits im Februar 2005 untersagt. Die Untervermietung sei von der Genehmigung des Vermieters abhängig, die nicht erteilt sei. Er habe sich mit dem Hauptmieter bereits über eine Räumung des Objekts geeinigt und einen Nachmieter gefunden. Nachdem der Untermieter den Laden unberechtigt in Besitz habe, könne er, der Vermieter, mit seinem Eigentum verfahren, wie es ihm beliebt. Diese Auffassung teilte das LG nicht. Dem Vermieter sei der Besitz an seinem Laden nicht rechtswidrig entzogen worden. Der Laden sei vielmehr im Rahmen des Hauptmietvertrages mit Willen des Eigentümers vermietet worden. Der Untermieter könne sein Recht aus einem unterzeichneten Untermietvertrag ableiten. Damit habe er sich nicht durch verbotene Eigenmacht in den Besitz der Räumlichkeiten gesetzt. Auch habe der Eigentümer und Vermieter von der Untervermietung gewusst. Denn er habe einige Monate lang die Miete vom Untermieter entgegengenommen. Er könne sich also nicht auf verbotene Besitzentziehung seitens des Untermieters berufen. Auch sei der Fall anders gelagert als in einem vom Kammergericht Berlin entschiedenen Fall. Das Kammergericht hatte das Absperren von der Stromversorgung nicht als Besitzstörung und verbotene Eigenmacht angesehen, wenn der Vermieter ein Zurückbehaltungsrecht an der Mietsache nach fristloser Kündigung wegen Nichtzahlung der Miete geltend mache. Hier habe der Vermieter aber kein Zurückbehaltungsrecht geltend gemacht, sondern einfach den Strom abgesperrt, ohne zuvor einen Räumungstitel zu erwirken. Dies ist nach dem Urteil des LG ein Fall der verbotenen Eigenmacht und rechtfertigt den Erlass einer einstweiligen Verfügung gegen den Vermieter. Urteil vom 09.06.2005, Az.: 26 O 8764/05
 
BGH: Wahrung der Einjahresfrist für Nebenkostenabrechnung
Der Vermieter ist nach § 556 Abs.3 S.2 BGB verpflichtet, dem Mieter innerhalb eines Jahres eine Betriebskostenabrechnung zukommen zu lassen. Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass die Frist zur Abrechnung der Nebenkostenvorauszahlungen mit einer formell ordnungsgemäßen Abrechnung gewahrt ist. Auf die inhaltliche Richtigkeit kommt es für die Einhaltung der Frist demzufolge nicht an. Weicht der in der Abrechnung verwendete und angegebene Umlageschlüssel von dem im Mietvertrag vereinbarten ab, liegt ein inhaltlicher Fehler und kein formeller Mangel der Abrechnung vor. Eine Korrektur des Fehlers zulasten des Mieters ist dann nach Ablauf der Abrechnungsfrist gem. § 556 Abs.3 S.3 BGB ausgeschlossen, es sei denn, der Vermieter hat den Fehler nicht zu vertreten. Urteil des BGH vom 17.11.2004 VIII ZR 115/04
 
BGH: Vermieter muss Eigenbedarf beweisen
Vermieter müssen einen Eigenbedarf von Wohnungen gegenüber den gekündigten Mietern nachvollziehbar darlegen. Grundsätzlich bleibe es bei der normalen Beweisverteilung, erläuterte der Achte Zivilsenat des Bundesgerichtshofes. Daher müssten die ehemaligen Mieter einen Anspruch auf Schadensersatz selber beweisen. Verwirkliche der Vermieter den angekündigten Eigenbedarf anschließend nicht, lasse sich vermuten, dass der Eigenbedarf nur vorgeschoben gewesen sei. Im konkreten Fall verwies der BGH die Klage zur weiteren Aufklärung zurück. Urteil vom 18.05.2005, Az.: VIII ZR 368/03
 
BGH: Keine Verzugszinsen nach Klage über Mieterhöhung
Mieterhöhungen gegen den Willen des Mieters werden erst fällig, wenn ein Gericht sie für rechtskräftig erklärt hat. Der Mieter muss rückwirkend den Differenzbetrag zur alten Miete nachzahlen, sobald eine gerichtliche Entscheidung vorliegt. Verzugszinsen dürfen in der Regel aber nicht erhoben werden. So der Bundesgerichtshof in einem Urteil vom 04.05.2005. Urteil vom 04.05.2005, Az: VIII ZR 94/04
 
BGH: Formularmäßiger Kündigungsverzicht über mehr als vier Jahre bei Wohnraummiete ist unwirksam
Vermieter und Mieter können bei der Wohnraummiete formularmäßig auf eine Kündigungsmöglichkeit verzichten. Allerdings ist der Verzicht nur wirksam, wenn er die von Dauer vier Jahren nicht überschreitet. Ein längerer Verzicht ist nach Ansicht des Bundesgerichtshofs unabhängig davon unwirksam, ob er nur für den Mieter oder auch für den Vermieter vereinbart wurde. Urteil vom 06.04.2005, Az.: VIII ZR 27/04
 
BGH: Samstag gilt bei Berechnung einer Kündigungsfrist als Werktag
Bei der Bemessung der Kündigungsfrist gilt der Samstag als Werktag. So der Bundesgerichtshof. Die Klage einer Mieterin gegen die Verlängerung des Mietvertrages um ein Jahr und die damit verbundenen Mietzahlungen wurde abgewiesen. Zur Begründung führte das Gericht aus, dass die Klägerin das Kündigungsschreiben nicht rechtzeitig an die Vermieterin abgesendet habe, weil sie den Samstag nicht als Werktag gerechnet habe. Urteil des BGH vom 27.04.2005,Az: VIII ZR 206/04
 
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